Depuis juillet 2021, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) repose sur un double seuil : la note finale correspond à la plus mauvaise performance entre consommation d’énergie et émissions de gaz à effet de serre. Paradoxe : 15% des maisons voient leur note dégradée par les émissions, pénalisant notamment les logements chauffés à l’électricité décarbonée (>90% nucléaire et hydraulique), mieux notés que des maisons au gaz malgré un bilan carbone réel quatre fois supérieur.
Consommation d’énergie vs émissions : deux métriques, une seule note
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) repose depuis juillet 2021 sur un double seuil : la note finale correspond à la plus mauvaise des deux sous-notes, consommation d’énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre. Une mécanique technique qui produit une anomalie majeure : une maison chauffée à l’électricité (décarbonée à plus de 90% grâce au nucléaire et à l’hydraulique français) recevra souvent une moins bonne note qu’une maison identique chauffée au gaz, bien que la première ait un impact climatique réel inférieur. 15% des maisons vendues avec le nouveau DPE reçoivent ainsi une note finale inférieure à leur sous-note énergie, uniquement à cause des émissions. Comment expliquer ce paradoxe technique et quelles conséquences pour les propriétaires ?
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE intègre une révolution méthodologique. Auparavant, seule la consommation d’énergie primaire déterminait la classe finale (A à G). Les émissions de gaz à effet de serre figuraient sur une étiquette séparée, purement informative. Désormais, la réforme impose un calcul en deux temps : le logement reçoit d’abord deux sous-notes distinctes, l’une pour la consommation énergétique annuelle en kilowattheures par mètre carré, l’autre pour les émissions de CO₂ équivalent. La classe finale retenue correspond systématiquement à la plus mauvaise des deux. Concrètement, une maison classée D sur la consommation et E sur les émissions obtiendra un E final. Selon une étude basée sur les données de l’ADEME et des Demandes de Valeurs Foncières, 15% des maisons vendues après la réforme se trouvent dans ce cas de figure, leur note finale étant dégradée par les émissions plutôt que par la consommation réelle d’énergie.
15% des maisons : quand les émissions surpassent la consommation réelle
Le passage au double seuil modifie en profondeur la physionomie du parc immobilier français tel qu’il apparaît dans les annonces. Une maison sobre en consommation mais chauffée au fioul ou au gaz peut basculer d’une classe à l’autre. À l’inverse, un logement électrique performant thermiquement se voit parfois attribuer une note médiocre à cause du coefficient de conversion appliqué à l’électricité dans le calcul des émissions. L’ADEME comptabilise ainsi près de 15% de biens dont la classe finale diffère de la classe énergétique stricte. Ce phénomène touche principalement les maisons individuelles, davantage équipées de chauffages électriques directs ou de pompes à chaleur. Les appartements collectifs, souvent raccordés au gaz de ville, subissent moins cet effet de bascule, leur consommation et leurs émissions étant mieux corrélées.
L’anomalie du chauffage électrique : décarbonation réelle, notation pénalisante
L’électricité française affiche un taux de décarbonation supérieur à 90%, fruit du parc nucléaire (environ 70% de la production) et de l’hydraulique (12 à 15% selon les années). En termes d’émissions réelles de CO₂ par kilowattheure consommé, l’électricité française se situe parmi les plus propres d’Europe, autour de 50 à 60 grammes de CO₂ équivalent par kWh, contre 200 à 250 g pour le gaz naturel. Pourtant, le DPE applique un coefficient de conversion en énergie primaire qui pénalise l’électricité : chaque kWh électrique consommé est multiplié par 2,3 pour tenir compte des pertes de transformation et de transport. Le gaz, lui, bénéficie d’un coefficient de 1. Résultat : une maison chauffée à l’électricité consomme en apparence davantage d’énergie primaire qu’une maison au gaz à confort équivalent, même si son bilan carbone réel est bien meilleur. Cette distorsion s’ajoute aux failles déjà identifiées du DPE, notamment son incapacité à modéliser correctement le confort d’été
Maison chauffée à l’électricité vs maison chauffée au gaz : même maison, notes différentes
Prenons deux maisons jumelles de 100 m², isolées de manière identique, situées dans la même rue. La première utilise un chauffage électrique par convecteurs, la seconde une chaudière gaz à condensation récente. Sur le plan de la consommation réelle en kilowattheures finaux, les deux logements affichent des performances voisines, autour de 150 kWh/m²/an. Mais le DPE convertit la consommation électrique en 345 kWh/m²/an d’énergie primaire (150 × 2,3), contre 150 kWh/m²/an pour le gaz. La maison électrique bascule en classe F voire E, tandis que la maison gaz reste en D.
Sur le critère des émissions, la maison électrique produit environ 7,5 kg de CO₂/m²/an (50 g/kWh × 150 kWh), la maison gaz 30 kg de CO₂/m²/an (200 g/kWh × 150 kWh). Pourtant, la règle du double seuil retient la plus mauvaise note : la maison électrique obtient un E ou F final, la maison gaz un D. L’acheteur, consultant uniquement la note finale, perçoit la maison électrique comme moins performante, alors que son impact climatique réel est quatre fois inférieur.
Avant 2021, les émissions de GES n’existaient pas dans la notation
Jusqu’en juin 2021, le DPE ne retenait que la consommation d’énergie primaire pour établir la classe finale. L’étiquette climat, affichant les émissions de gaz à effet de serre, figurait sur le diagnostic mais n’influençait ni la note ni les comportements d’achat. Les recherches économétriques menées sur les transactions immobilières avant la réforme montrent une absence totale d’effet de seuil lié aux émissions : deux maisons situées de part et d’autre d’une limite de classe climat se vendaient au même prix, toutes choses égales par ailleurs. Seule la consommation énergétique comptait, car elle détermine directement les factures futures. Les acheteurs valorisaient l’efficacité thermique (économies tangibles), mais ignoraient l’externalité climatique (coût social diffus et reporté). Le chauffage électrique, déjà pénalisé par le coefficient de conversion en énergie primaire, ne subissait pas de double peine sur les émissions.
Depuis 2021, les acheteurs réagissent à la note finale, ignorant la composition technique
La réforme de juillet 2021 transforme radicalement la donne. Désormais, les acheteurs continuent de se fier à la note finale (A à G) plutôt qu’au détail des sous-notes, une habitude forgée par quinze ans de DPE mono-critère. Résultat : ils réagissent aux passages de seuils créés par le double critère, même lorsque la différence de consommation énergétique réelle est minime. Deux maisons quasi identiques, l’une classée D (juste sous le seuil), l’autre E (juste au-dessus), affichent des écarts de prix de l’ordre de 2 à 3,5%. Les propriétaires de maisons électriques performantes se retrouvent pénalisés à la revente, malgré un bilan carbone objectivement meilleur. À l’inverse, les vendeurs de maisons au gaz ou au fioul bénéficient d’une notation flatteuse sur la consommation, masquant des émissions élevées. Les travaux de rénovation énergétique s’orientent alors vers des optimisations de la note finale plutôt que vers une réduction effective des émissions.
Audit énergétique vs DPE : deux outils, deux objectifs
Face à ces anomalies, les propriétaires avisés se tournent vers l’audit énergétique réglementaire, devenu obligatoire depuis avril 2023 pour les logements classés F ou G mis en vente. Contrairement au DPE, qui classe la performance globale selon une méthode standardisée, l’audit propose un diagnostic approfondi et des scénarios de travaux chiffrés, adaptés au bâtiment. Son coût varie entre 800 et 1 500 euros selon la complexité du bien et le prestataire choisi, sans tarif légal unique.
L’audit permet d’identifier les leviers réels d’amélioration : isolation des combles, remplacement des menuiseries, installation d’une pompe à chaleur. Pour une maison électrique mal notée par le DPE, l’audit révèle souvent que les travaux prioritaires portent sur l’enveloppe thermique (isolation) plutôt que sur le mode de chauffage. Améliorer l’isolation réduit simultanément la consommation, les émissions et la note finale, sans nécessiter de basculer vers un chauffage fossile.
Le double seuil du DPE crée donc une tension entre signal de marché et réalité physique. En valorisant les émissions via la note finale, la réforme pousse théoriquement vers la décarbonation. Mais en pénalisant l’électricité décarbonée, elle introduit un biais technique qui fausse les choix des propriétaires. L’enjeu pour les années à venir sera de calibrer les coefficients de conversion pour refléter le mix énergétique réel, sans quoi le DPE continuera d’envoyer des signaux contradictoires vis-à-vis des objectifs climatiques français.
