Si les travaux de rénovation énergétique permettent de réduire à court terme les dépenses d’un logement, ils peuvent parfois représenter un investissement conséquent et la question de leur rentabilité en cas de revente se pose. Un propriétaire désireux de vendre son bien à court terme par exemple, aurait-il intérêt à réaliser ces travaux au préalable dans le but de gonfler le prix de vente, ou devrait-il vendre directement sans investir un euro de plus ? Cela dépend bien sûr dans chaque cas de l’état global du bien et du montant de l’investissement demandé. Toutefois, selon une enquête dévoilée en octobre dernier par le Conseil supérieur de Notariat, un bien rénové énergétiquement se vendrait en moyenne en France entre 10 et 17% plus cher selon les régions. Une plus-value significative qui mérite toute l’attention des propriétaires vendeurs.

Le DPE et son impact sur la valeur d’un bien 

Rendu obligatoire depuis 2006 pour tout achat, vente, ou location d’un logement, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être remis par le vendeur à l’acheteur au moment de la promesse de vente, et détaille de façon claire et pratique quelle est la consommation dudit logement, mais également le coût moyen de celle-ci et son impact en matière de gaz à effet de serre. Il décrit le bâtiment ou le logement (surface, orientation, murs, fenêtres, matériaux, etc), ainsi que ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation, et indique, suivant les cas, soit la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base de factures), soit la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Dans ce dernier cas, les consommations estimées ne sont bien sûr pas garanties mais permettent tout au moins, d’effectuer une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente ou loués.

Le diagnostic comprend également des recommandations qui permettent à l’acquéreur, au propriétaire, au bailleur ou au locataire, de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser de l’énergie. Il s’agit surtout de conseils de bon usage et de bonne gestion du bâtiment et de ses équipements, ainsi que de recommandations de travaux. Ces travaux conseillés ne sont pas obligatoires, le DPE ayant pour principal objectif d’inciter à améliorer la performance énergétique du bâtiment, et non pas d’obliger à la réalisation de travaux. Toutefois, le DPE est généralement considéré par les acheteurs comme un premier indicateur de la valeur du bien et un bilan des travaux à effectuer sur le plan énergétique qui influencera nécessairement leur prise de décision. A noter, si le DPE n’est pas remis, le délai de rétractation de l’acheteur, qui est de dix jours, ne démarre pas et celui-ci peut donc revenir sur sa décision d’achat sans pénalité.

Rénover pour vendre plus vite et plus cher

Véritable passeport énergétique du logement, le DPE aura nécessairement un impact sur son prix de vente. Si les vendeurs cherchent généralement à en obtenir le meilleur prix et à vendre rapidement, afin d’éviter les frais supplémentaires, céder un bien en mauvais état sur le plan énergétique peut représenter un manque à gagner important pour le vendeur. Une enquête publiée au mois d’octobre 2017 par le Conseil Supérieur du Notariat (CSN), la Chambre des Notaires de Paris et la Caisse des Dépôts et Consignations, confirme en effet qu’un bien peu économe en énergie verra systématiquement son prix de vente baisser, parfois même dans des échelles de prix bien plus importantes que le montant estimé des travaux. « Un logement portant la mention F ou G subit directement une baisse de prix, tant au moment de l’état des lieux des agences immobilières que lors des négociations faites par les acheteurs », explique le CSN dans son rapport. En Occitanie par exemple, les biens notés F ou G, c’est-à-dire consommant chaque année plus de 330 kWh par m² ont vu leur prix de vente diminuer de 17%. De manière générale, cette baisse varie en moyenne selon les régions entre 10% et 16% du prix de vente.

Entreprendre des travaux de rénovation énergétique permettra donc dans un premier temps d’éviter le déclassement du bien mis en vente mais également d’augmenter sa valeur de manière significative. Toujours selon l’enquête du CSN, « les logements très peu consommateurs d’énergie, notés A ou B, ou disposant d’un label BBC – soit consommant moins de 50 kWh/m²/an se vendent en moyenne 10 % à 13 % plus cher que des logements aux moins bonnes performances ». Alors que le budget moyen des Français consacré à leurs travaux de rénovation énergétique se situe actuellement autour de 6 723 euros, on voit bien que la plus-value éventuelle réalisée sur le prix d’une maison peut s’avérer ici très intéressante pour le vendeur. Prenons l’exemple citée sur le site Quelleenergie.fr, d’une maison de 120 m² localisée dans la banlieue bordelaise, datant de 1975 et jamais rénovée depuis sa construction. Estimé dans un premier temps à un prix de base de 300 000 euros en l’état, ce bien pourrait voir son prix augmenter de près de 16 % après rénovation énergétique, soit près de 50 000 euros ! Si cette plus-value peut fortement varier en fonction des biens et des régions, elle mérite de se poser la question, d’estimer le montant des travaux et leur rentabilité en amont de la mise en vente.