Les data centers sont devenus les actifs favoris des professionnels de l’immobilier européen. Dans le classement établi par PwC et l’Urban Land Institute pour 2027, ils obtiennent une note de 4,40 sur 5 pour leurs perspectives générales, devant les nouvelles infrastructures énergétiques, notées 4,35.
Le rapport Emerging Trends in Real Estate Europe 2027 leur accorde également la première place pour les perspectives d’investissement, de développement et de croissance des revenus. Cette convergence entre immobilier et infrastructures numériques apparaissait déjà dans l’analyse de PwC France sur les investissements immobiliers et les infrastructures essentielles, publiée en 2026.
L’engouement repose sur l’expansion du cloud et des applications d’intelligence artificielle, qui exigent des capacités informatiques considérables. Mais construire un centre de données ne revient plus simplement à trouver un terrain et à ériger un bâtiment : l’accès à une puissance électrique suffisante peut déterminer la faisabilité de toute l’opération.
Le raccordement électrique devient décisif
Les investisseurs interrogés par PwC et l’ULI décrivent la disponibilité de l’électricité comme l’un des principaux obstacles à la réalisation des projets. Dans plusieurs grandes métropoles européennes, les réseaux ne disposent pas toujours des capacités immédiatement mobilisables pour de nouvelles installations.
Francfort, Londres, Amsterdam, Paris et Dublin restent des pôles majeurs du secteur. Mais leur attractivité s’accompagne de tensions sur le foncier disponible et sur les raccordements électriques.
Ces contraintes favorisent une stratégie particulière : acquérir un terrain, obtenir les autorisations nécessaires et sécuriser son alimentation électrique avant de le céder à un exploitant. La valeur du site dépend alors autant de son accès à l’énergie que de son emplacement immobilier.
Les pays nordiques attirent de nouveaux opérateurs
Le rapport met en évidence une évolution de la demande. Historiquement, les grands fournisseurs de cloud, notamment Amazon Web Services, Microsoft et Google, représentaient l’essentiel des locations de capacités informatiques. De nouveaux acteurs spécialisés dans la puissance de calcul destinée à l’entraînement des modèles d’IA occupent désormais une place croissante.
Ces opérateurs n’ont pas toujours besoin de s’installer à proximité des grandes concentrations de population. Ils peuvent rechercher des régions où l’électricité renouvelable est disponible à un coût attractif, notamment dans les pays nordiques et la péninsule Ibérique.
Ce déplacement géographique offre des perspectives aux territoires disposant de ressources électriques importantes. Il oblige également les investisseurs à examiner plus attentivement les profils de consommation, les contrats d’approvisionnement et les risques de raccordement.
Une rentabilité qui n’est pas garantie
Le secteur présente néanmoins plusieurs fragilités. Les nouveaux opérateurs de calcul peuvent avoir une solidité financière inférieure à celle des géants historiques du cloud, ce qui augmente le risque lié à la durée des contrats.
Les infrastructures informatiques vieillissent également plus rapidement que les bâtiments qui les accueillent. Un équipement peut nécessiter un remplacement complet plutôt qu’une simple rénovation, avec des conséquences importantes sur les coûts.
Les professionnels interrogés évoquent aussi des risques de revente pour les très grands actifs, dont le prix peut atteindre plusieurs centaines de millions d’euros et qui ne disposent que d’un nombre limité d’acheteurs potentiels.
Pour les investisseurs, la croissance de l’intelligence artificielle ne suffit donc pas à garantir la réussite d’un data center. La disponibilité réelle de l’électricité, la fiabilité du client et les possibilités d’évolution technique deviennent des critères déterminants.
