Depuis plusieurs années, le DPE s’est imposé comme l’un des principaux outils de la stratégie française de décarbonation du bâtiment. Son objectif est simple : identifier les logements les plus énergivores afin d’inciter leurs propriétaires à engager des travaux de rénovation. Toutefois, selon la note « Du DPE-information au DPE-sanction », publiée par Génération Libre, le dispositif se serait progressivement éloigné de sa vocation initiale d’information pour devenir un mécanisme réglementaire aux conséquences économiques considérables. Cette évolution soulève une interrogation centrale : le DPE permet-il réellement d’améliorer la performance énergétique du parc immobilier ou contribue-t-il surtout à déstabiliser le marché du logement ?
Le DPE est devenu un instrument central de la politique énergétique
À l’origine, le DPE devait simplement informer les acheteurs et les locataires sur les performances énergétiques d’un logement. Cependant, au fil des réformes, son rôle s’est considérablement renforcé. Désormais, la note attribuée par le DPE détermine non seulement la consommation théorique d’un bien, mais également sa capacité à rester sur le marché locatif. Depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre de nouveaux contrats, tandis que les logements classés F seront concernés à partir de 2028 et ceux classés E à partir de 2034, selon les informations du ministère chargé du Logement.
Cette montée en puissance du DPE repose sur une logique énergétique claire : accélérer la rénovation des bâtiments les plus consommateurs d’énergie. Le secteur résidentiel représente en effet une part importante de la consommation énergétique nationale et des émissions de gaz à effet de serre. Pourtant, les auteurs de l’étude estiment que cette stratégie présente une faiblesse majeure. Selon les travaux cités dans la note, 71 % des diagnostics pourraient afficher une étiquette différente de celle observée à partir des consommations réelles des occupants. Autrement dit, le DPE reposerait davantage sur un modèle théorique que sur les usages effectifs du logement. Cette situation nourrit les critiques de nombreux propriétaires qui s’interrogent sur la pertinence d’une politique énergétique fondée sur un indicateur parfois contesté.
DPE et travaux : la rénovation énergétique sous contrainte
Pour améliorer leur classement énergétique, de nombreux propriétaires doivent réaliser des travaux parfois lourds. Isolation des murs, remplacement des fenêtres ou changement du système de chauffage représentent des investissements conséquents. Or, dans un contexte marqué par la hausse du coût des matériaux et de la main-d’œuvre, ces rénovations peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Selon Génération Libre, cette logique de contrainte risque de produire un effet inverse à celui recherché. Les propriétaires les plus modestes ne disposent pas toujours des ressources nécessaires pour financer les travaux exigés. Dès lors, certains renoncent à conserver leur logement locatif. D’autres préfèrent vendre leur bien avant l’entrée en vigueur des nouvelles restrictions. La note souligne ainsi que la part des passoires thermiques dans les transactions immobilières est passée de 9,7 % à 18,5 % entre 2021 et 2024. Dans le même temps, le volume de vente de ces logements a progressé de 87 %. Ces chiffres suggèrent que le DPE modifie profondément les comportements des propriétaires.
Les auteurs estiment par ailleurs que l’efficacité énergétique obtenue n’est pas toujours proportionnelle aux efforts demandés. Certaines rénovations permettent d’améliorer la note du DPE sans réduire significativement les consommations réelles. À l’inverse, des logements affichant des usages énergétiques raisonnables peuvent être pénalisés par la méthode de calcul. Cette critique alimente un débat croissant sur la nécessité de mieux prendre en compte les consommations observées plutôt que les seules estimations théoriques.
Le DPE favorise-t-il réellement la transition énergétique ?
La question de l’efficacité environnementale du DPE est aujourd’hui au cœur des discussions. Pour les défenseurs du dispositif, la contrainte réglementaire constitue le seul moyen d’accélérer la rénovation énergétique d’un parc immobilier vieillissant. Sans obligation, une partie importante des logements énergivores resterait inchangée pendant de longues années. Le DPE permet ainsi d’orienter les investissements vers les bâtiments les plus consommateurs d’énergie.
Toutefois, la note de Génération Libre estime que l’objectif environnemental ne doit pas faire oublier les conséquences économiques et sociales. Selon ses auteurs, le DPE est progressivement devenu un outil de sanction plutôt qu’un instrument d’information. Les logements classés F ou G se vendent désormais en moyenne 49 % moins cher que ceux classés A ou B. Le prix médian atteint 5 200 euros par mètre carré pour les logements les plus performants contre 2 600 euros pour les passoires thermiques. Cette dévalorisation frappe principalement les ménages propriétaires de longue date, souvent issus des classes moyennes.
Face à ce constat, les auteurs plaident pour un retour à la philosophie initiale du dispositif. Ils proposent un modèle comparable à un « Nutri-Score du logement », destiné à informer clairement les ménages sur la performance énergétique de leur bien sans déclencher automatiquement des interdictions de location ou des pénalités de marché. Selon eux, la transition énergétique gagnerait à s’appuyer davantage sur l’incitation et l’accompagnement que sur la contrainte réglementaire. Le débat reste ouvert, mais une chose est certaine : le DPE est désormais bien plus qu’un simple diagnostic. Il est devenu l’un des principaux outils de la politique énergétique française et l’un des sujets les plus sensibles du marché immobilier.
