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Achat ou vente : comment évaluer la performance énergétique d’un bâtiment ?

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Que vous soyez acheteur potentiel ou vendeur d’une maison ou d’un bâtiment, connaître en détails la performance énergétique du logement en question est indispensable pour évaluer son prix et le coût des travaux éventuels qui seront à réaliser. Pas simple toutefois d’appréhender, pour un non-professionnel, les conséquences réelles sur la facture d’une fenêtre mal isolée ou d’un radiateur obsolète. Plusieurs indices et outils vous aideront dans ce cadre à vous faire une idée, avant de faire appel ou non, à un spécialiste.

L’âge du bâtiment, un premier indice lors de l’état des lieux

Premier indice, l’âge du bâtiment que vous vendez ou souhaitez acheter, vous donnera une idée générale de ses performances en matière d’isolation thermique. En effet, les matériaux et les méthodes changent selon les époques de construction et les dépenses énergétiques varient fortement. S’il n’est pas forcément évident de s’y retrouver, sachez tout d’abord que les maisons anciennes (construites avant 1950) ne sont pas toujours synonymes de passoires énergétiques, bien au contraire ! Conçues à des périodes où il n’y avait pas de chauffage (à part la cheminée), elles sont pensées pour optimiser la chaleur et la fraîcheur naturelle et se composent généralement de façades pleines au nord et plus ouvertes au sud. Elles sont également équipées de pièces jouant le rôle des sas thermiques soit en rez-de-chaussée, soit au nord.

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A l’inverse, les maisons et bâtiments datant de la période allant de 1950 au milieu des années 1970 sont généralement les logements les plus énergivores que l’on peut trouver dans le parc immobilier hexagonal. A cette époque, aucune réglementation thermique ni aucune obligation d’isolation ne s’imposaient aux propriétaires qui n’hésitaient pas à équiper leur maison de chauffages à forte consommation et de larges baies vitrées en simples vitrages et peu jointives. Considérées aujourd’hui comme de véritables passoires énergétiques, ces habitations présentent néanmoins l’avantage d’être facilement « rénovables », et cela pour un coût relativement faible. « Les bâtiments de cette période ne présentent pas de caractère architectural à préserver, ce qui permet d’isoler par l’extérieur, option beaucoup plus facile à mettre en œuvre qu’une isolation par l’intérieur », explique le journal Que Choisir.

Les logements qui suivront seront quant à eux de mieux en mieux isolés. Ceux construits entre 1975 et la fin des années 1980 ont intégré progressivement des éléments d’isolation, mais nécessitent encore bien souvent des travaux de rénovation énergétique (changement de la chaudière, des vitrages, travaux d’isolation afin de réduire les ponts thermiques). Les logements des années 1990 à 2000, sous l’effet de réglementations thermiques de plus en plus exigeantes, ont fait de l’isolation une priorité, et proposent encore de bonnes performances en la matière. Enfin, sans surprise, les logements neufs ou très récents consomment très peu d’énergie, et profitent des progrès réalisés dans les matériaux de construction (isolants et vitrages par exemple). Les futures réglementations environnementale RE2018 et thermique RT 2020 applicables entre 2018 et 2020, nous promet pour la suite des maisons passives ou à énergie positive, c’est-à-dire des maisons qui produisent plus d’énergie qu’elles n’en consomment.

Le diagnostic de performance énergétique

Rendu obligatoire depuis 2006 pour tout achat, vente, ou location d’un logement, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être remis par le vendeur à l’acheteur au moment de la promesse de vente, et détaille de façon claire et pratique quelle est la consommation dudit logement, mais également le coût moyen de celle-ci et son impact en matière de gaz à effet de serre. Il décrit le bâtiment ou le logement (surface, orientation, murs, fenêtres, matériaux, etc), ainsi que ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation, et indique, suivant les cas, soit la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base de factures), soit la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Dans ce dernier cas, les consommations estimées ne sont bien sûr pas garanties mais permettent tout au moins, d’effectuer une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente ou loués.

Le DPE évalue sur une échelle allant de A (le plus économe) à G (le plus gourmand) la consommation énergétique annuelle et globale d’un logement @Que Choisir (Juin 2017)

Le diagnostic comprend également des recommandations qui permettent à l’acquéreur, au propriétaire, au bailleur ou au locataire, de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser de l’énergie. Il s’agit surtout de conseils de bon usage et de bonne gestion du bâtiment et de ses équipements, ainsi que de recommandations de travaux. Ces travaux conseillés ne sont pas obligatoires, le DPE ayant pour principal objectif d’inciter à améliorer la performance énergétique du bâtiment, et non pas d’obliger à la réalisation de travaux. A noter toutefois, si le DPE n’est pas remis, le délai de rétractation de l’acheteur, qui est de dix jours, ne démarre pas et celui-ci peut donc revenir sur sa décision sans pénalité.

L’étude thermique d’une maison individuelle

Enfin, si l’état des lieux et le DPE ne vous semble pas suffisant pour vous faire une idée, il est toujours possible de faire appel à un bureau d’études thermiques pour la réalisation d’une analyse plus poussée. Un ingénieur thermicien se rendra alors sur place pour étudier le bâtiment sous tous les angles, du sous-sol aux combles. Il analysera les matériaux qui la composent, son implantation, son orientation, ses historiques de consommation en gaz et électricité, et pourra détecter les déperditions à travers les murs, les vitrages et les ponts thermiques invisibles à l’œil nu, grâce à sa caméra thermique.

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Si vous voulez bénéficier du crédit d’impôt qui finance l’amélioration énergétique globale de la maison, ce type d’étude est indispensable de façon à montrer la différence entre la consommation de la maison avant et après les travaux. Même chose si vous souhaitez que votre maison soit labellisée haute performance énergétique (HPE) ou Bâtiment basse consommation (BBC). Attention toutefois, les prestataires sont nombreux dans ce secteur et pas toujours sérieux. N’hésitez pas à contacter votre point rénovation info service pour connaître les bureaux d’études les plus recommandés.

Crédits photo : Le CO du Bati

Rédigé par : La Rédaction

La Rédaction
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